Στον «αέρα» βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτησίες σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως μετά την πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με αφορμή υπόθεση στην Πάτμο, το ανώτατο δικαστήριο έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για την ανέγερση ακινήτου.
Από τον Βασίλη Παπακωνσταντόπουλο
Ουσιαστικά καταργείται στην πράξη η εκτός σχεδίου δόμηση σε τεράστιο ποσοστό των εκτός σχεδίου έως τώρα άρτιων και οικοδομήσιμων κτισμάτων, ανεξαρτήτως εμβαδού, τα οποία απαξιώνονται πλήρως.
Βάσει αυτής της απόφασης, οι υπηρεσίες δόμησης αποφεύγουν πλέον να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, αν δεν υπάρχει πρόσοψη σε κοινόχρηστο δημοτικό δρόμο, αναγνωρισμένο, με διοικητική πράξη αρμόδιου οργάνου. Η διαπίστωση, όμως, της κοινοχρησίας είναι αδύνατη ή ευχερώς δύσκολη, διότι δεν υπάρχει καταγεγραμμένο και νομικά διαπιστωμένο, με πράξεις της διοίκησης, οδικό δίκτυο.
Πρακτικά έχουν παγώσει τα πάντα, με το υπουργείο να περιμένει να καθαρογραφεί η απόφαση του ΣτΕ για να προχωρήσει στην οποιαδήποτε παρέμβαση. Σύμφωνα με πληροφορίες της «κυριακάτικης δημοκρατίας», το ΥΠΕΝ ετοιμάζει νομοθετική ρύθμιση μεταβατικού χαρακτήρα έως ότου αντιμετωπιστεί οριστικά το ζήτημα της αναγνώρισης και της κοινοχρησίας οδών.
Με την απόφασή (αρ.176/23) της η Ολομέλεια του ΣτΕ ακύρωσε οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των τεσσάρων στρεμμάτων, εκτός σχεδίου και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου οικόπεδο στην Πάτμο. Στο σκεπτικό τους οι δικαστές αναφέρουν ότι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Οι δρόμοι όμως της εκτός σχεδίου περιοχές στην συντριπτική πλειονότητά τους δεν είναι νομίμως χαρακτηρισμένοι. Σύμφωνα με το ΣτΕ, δεν νοείται ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την οικοδόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις ούτε οι πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται προβλέψιμος.
«Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των οικοδομικών αδειών που αφορούν το επίμαχο ακίνητο και εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Εν όψει τούτου, ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές Αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α’ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα το έτος 2015» αναφέρουν, μεταξύ άλλων, οι δικαστές.
Χάνουν την αξία τους
Η απόφαση προκαλεί προβλήματα τόσο στην έκδοση νέων αδειών όσο και σε υφισταμένες άδειες που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το δικαστήριο. Λύση αναμένεται να δοθεί σε μεγάλο βαθμό μέσα από την αναγνώριση οδών, πρόγραμμα που βρίσκεται ακόμα στα πρώτα στάδια και αναμένεται να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025. Για να χτίσει κάποιος σε εκτός σχεδίου περιοχή θα πρέπει το οικόπεδο να έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη οδό, κάτι που πρακτικά δεν μπορεί να γίνει σε μεγάλο μέρος της επικράτειας, αφού η σχετική υπουργική απόφαση για τις μελέτες καταγραφής και αναγνώρισης οδών υπεγράφη μόλις τον περασμένο Μάιο.
Ο χαρακτηρισμός μιας οδού κοινόχρηστης είναι καταρχάς απαραίτητη πολεοδομική προϋπόθεση για τη δομησιμότητα των γηπέδων στην εκτός σχεδίου περιοχή, ενώ αποτελούν διαχρονικό πρόβλημα η διαφορετική αντιμετώπιση και η ερμηνεία του. Μέχρι σήμερα δεν έχουν αναγνωριστεί ως κοινόχρηστοι πολλοί δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από τους δήμους, είναι ασφαλτοστρωμένοι και έχουν και δίκτυα κοινής ωφέλειας. Οι δρόμοι αυτοί, σύμφωνα με προηγούμενη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (848/2018), θεωρούνται ιδιωτικοί και απαγορεύεται η οικοδόμηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε αυτούς και έχουν εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων.
Μετά και την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ, η δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές έχει σταματήσει, βάζοντας στον «πάγο» τόσο εκδοθείσες οικοδομικές άδειες όσο και αγοραπωλησίες που ήταν σε εξέλιξη. Ως επακόλουθο των παραπάνω, η αξία χιλιάδων ακινήτων εκμηδενίζεται ξαφνικά και απρόσμενα. Οπως είναι αναμενόμενο, οι αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες έχουν κατεβάσει τα «μολύβια» αναμένοντας οδηγίες και κατευθύνσεις από το αρμόδιο υπουργείο. Αυτό οδηγεί σε καθυστερήσεις άγνωστου χρονικού διαστήματος, ακόμα και για έκδοση οικοδομικών αδειών ακινήτων που πληρούν τις προϋποθέσεις.
Στην πράξη, οι υπηρεσίες δόμησης δεν μπορούν να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικών αδειών που δεν πληρούν τις προϋποθέσεις που θέτει το δικαστήριο. Παράλληλα, δεν γνωρίζουν εάν μετά την απόφαση του ΣτΕ εξακολουθεί να είναι σε ισχύ το άρθρο 23 του Ν. 3212/2003 και εάν μετά την έκδοση της ως άνω απόφασης του ΣτΕ και μέχρι την κατάργηση του άρθρου αυτού νομιμοποιείται η Πολεοδομία για την έκδοση οικοδομικών αδειών. Οι υπάλληλοι των πολεοδομικών υπηρεσιών δεν γνωρίζουν επίσης πώς να αντιμετωπίσουν τις οικοδομικές άδειες και τις προεγκρίσεις αδειών που εκδόθηκαν για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» και μπορούν, σύμφωνα με τον νόμο, να χτιστούν κατά παρέκκλιση.
«Μετά τη δημοσίευση της πρόσφατης δικαστικής απόφασης του ΣτΕ, έχει προκληθεί μεγάλη αναστάτωση και κλίμα αβεβαιότητας στον τεχνικό κόσμο και τους πολίτες» αναφέρει σε επιστολή της προς την ηγεσία του ΥΠΕΝ η πρόεδρος του ΤΕΕ Πελοποννήσου Χαρίκλεια Δ. Τσιώλη, περιγράφοντας την κατάσταση. Παραθέτοντας όλη τη νομολογία που καλύπτει την εκτός σχεδίου δόμηση, επισημαίνει πως η δυνατότητα δόμησης γηπέδων μεγαλυτέρων των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς απαίτηση προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο αρχικά προβλεπόταν στο Ν.Δ./4.11.1928 (ΦΕΚ 231Α) «Περί όρων και προϋποθέσεων δομήσεως εντός και εκτός σχεδίου ακινήτων», διατηρήθηκε αυτούσια και στα επόμενα προεδρικά διατάγματα, στο Π.Δ./6.10.1978 (ΦΕΚ 538Δ) και στο ΠΔ/24.5.1985 (ΦΕΚ 270Δ), που εκδόθηκαν, αφού έλαβαν υπ’ όψιν τις γνωμοδοτήσεις του ΣτΕ 781/1978 και 342/1985, αντίστοιχα. Ερμηνεύοντας την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, η κυρία Τσιώλη εξηγεί ότι η εν λόγω απόφαση δεν έλαβε υπ’ όψιν τις μεταβατικές διατάξεις του αρ.23 παρ.3 του Ν.3212/2003, βάσει των οποίων γίνεται ειδική μνεία πως η περίπτωση α της παρ.1 του άρθρου 1 του Π.Δ. της 24-31.5.1985 δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του Ν. 3212/2003, δηλαδή πριν από τις 31/12/2003.
Υπογραμμίζει ότι η νέα απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ έχει ως αποτέλεσμα:
Να τίθενται υπό αμφισβήτηση οικοδομικές άδειες, οι οποίες έχουν εκδοθεί από το 1985 μέχρι και σήμερα, πολλές εκ των οποίων βρίσκονται σε ισχύ έως 31/12/2024.\
Να ακυρώνονται σωρεία υπουργικών αποφάσεων και εγκυκλίων του ΥΠΕΝ, οι οποίες έχουν δημιουργήσει ασφάλεια δικαίου στον τεχνικό κόσμο, στους ιδιοκτήτες και τους επενδυτές.
Να ανατρέπονται αγοραπωλησίες και συμβόλαια για ακίνητα στις εκτός σχεδίου περιοχές, ακόμα και σε περιπτώσεις που δεν τίθεται η αρτιότητά τους σε αμφισβήτηση (περίπτωση άρθρου 1 παρ. 2α του ΠΔ 24/31.05.1985 «γήπεδα υφιστάμενα προ της 24/4/1977 εντός ζώνης πόλεων και οικισμών με ελάχιστη επιφάνεια 2.000 τ.μ., περίπτωση άρθρου 1 παρ. 2β περ. δδ του ιδίου Π.Δ. γήπεδα που δημιουργήθηκαν από τις 17/10/1978 μέχρι τις 31/5/1985 με ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ.»).
Να αναστέλλονται μικρές και μεσαίες επενδύσεις (ειδικά στον τουρισμό), καθώς δεν θα δύνανται να χρησιμοποιηθούν οι διατάξεις της εκτός σχεδίου δόμησης για την έκδοση οικοδομικών αδειών με την ασφάλεια της νομιμότητας.
Η πρόεδρος του ΤΕΕ Πελοποννήσου, όπως και πολλοί άλλοι φορείς και βουλευτές των περισσότερων κομμάτων, της Ν.Δ. συμπεριλαμβανομένης, ζητούν την άμεση αντιμετώπιση του θέματος είτε με την έκδοση νομοθετικής ρύθμισης είτε με την έκδοση εγκυκλίου ή με οποιαδήποτε άλλο νόμιμο τρόπο αυτό κρίνει, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η οικοδομησιμότητα των γηπέδων άνω των τεσσάρων στρεμμάτων μέχρι την κύρωση του συνολικού κοινόχρηστου δικτύου.
Το κλειδί η «δουλεία» και τα «τυφλά» ακίνητα
Με τη χώρα να έχει μπει πλέον σε προεκλογική περίοδο, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας γίνεται καθημερινά δέκτης αιτημάτων για επίλυση του ζητήματος. Σύμφωνα με πληροφορίες, ο Κώστας Σκρέκας έχει ήδη διαμηνύσει στους «γαλάζιους» βουλευτές, μέσω του κοινοβουλευτικού εκπροσώπου της Ν.Δ. Χρήστου Μπουκώρου (ο οποίος έχει καταθέσει και σχετικές ερωτήσεις στη Βουλή), ότι επίκειται μεταβατική νομοθετική ρύθμιση.
Απαραίτητη προϋπόθεση να καθαρογραφεί η απόφαση του ΣτΕ. «Αφού πάρουμε την απόφαση και καταλάβουμε το σκεπτικό της, θεωρώ ότι θα το αντιμετωπίσουμε νομοθετικά και μεταβατικά μέχρι την ολοκλήρωση του σχεδιασμού για τον χαρακτηρισμό των δρόμων» υπογράμμισε πριν από λίγες ημέρες ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ευθύμης Μπακογιάννης, μιλώντας σε εκδήλωση για την παρουσίαση του προγράμματος πολεοδομικής μεταρρύθμισης στα Χανιά.
Δίνοντας το στίγμα των προθέσεων του υπουργείου, ο κ. Μπακογιάννης επισήμανε ότι με νομοθετική παρέμβαση οι δρόμοι που είχαν κοινόχρηστο χαρακτήρα μεταξύ της περιόδου 1985-1993 να συνεχίσουν να αποτελούν τμήμα κοινοχρησίας και να δίνουν στην πράξη την οικοδομησιμότητα, που αποτελεί και το ζητούμενο στα τοπογραφικά της εκτός σχεδίου δόμησης. «Το κρίσιμο ζήτημα που μπαίνει έχει να κάνει με τη “δουλεία”. Οι πρώτες πληροφορίες αναφέρουν πως το ΣτΕ έχει κάνει μια αναφορά στην επίκληση του “αν και κατά πόσο” είναι εφικτή η δυνατότητα οικοδομησιμότητας από δίοδο που γίνεται με δουλεία. Αυτή τη σκέψη δεν την έχουμε δει να αποτυπώνεται, θέλουμε να δούμε το σκεπτικό του ΣτΕ και ανάλογα θα υπάρξει σχετική σύσκεψη στο υπουργείο, για να δούμε πώς νομικά και τεχνικά θα αντιμετωπιστεί το ζήτημα αυτό» σημείωσε. Συμπλήρωσε πως οι υπηρεσίες δόμησης της χώρας θα λάβουν τις σχετικές οδηγίες από το ΥΠΕΝ μετά και την ετοιμασία της σχετικής νομοθετικής πρωτοβουλίας, που θα προβλέπει, μεταξύ άλλων, τον χαρακτηρισμό του οδικού δικτύου του συνόλου της επικράτειας (με προεδρικά διατάγματα), δημιουργώντας ένα σύστημα δικτύων που θα δίνει και τις αντίστοιχες προσβάσεις.
Σημειώνεται ότι η δουλεία αφορά το δικαίωμα διέλευσης μέσω άλλου γειτονικού ακινήτου, το οποίο βαρύνεται με την παραχώρηση δουλείας διόδου. Στην περίπτωση αυτή, υπάρχουν δύο κατηγορίες ακινήτων. Το δεσπόζον, που είναι το ωφελούμενο ακίνητο, του οποίου ο κύριος έχει δικαίωμα πραγματικής δουλείας σε άλλο ακίνητο, και το δουλεύον ακίνητο, το οποίο βαρύνεται από την ύπαρξη της πραγματικής αυτής δουλείας. Σύμφωνα με τον νόμο, η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιαστεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί το «τυφλό» (αυτό δηλαδή που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο) ακίνητο, με τη μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο βαρυνόμενο ακίνητο. Ο κύριος του «τυφλού» ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση για τη διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.