Ακόμα μία ευκαιρία τακτοποίησης θα έχουν οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων. Η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας έχει έτοιμη νέα νομοθετική ρύθμιση, ανοίγοντας και πάλι τη διαδικασία για τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων της κατηγορίας 5. Πρόκειται για κτίσματα που στερούνται εντελώς οικοδομικής άδειας ή έχουν υπερβάσεις άνω του 40% στην κάλυψη και τη δόμηση και άνω του 20% καθ’ ύψος και θα μπορούν να διατηρηθούν για 30 έτη με την καταβολή του ανάλογου προστίμου.
- Του Βασίλη Παπακωνσταντόπουλου
Με φόντο και τις επερχόμενες βουλευτικές εκλογές, το ΥΠΕΝ έχει επιδοθεί σε έναν αγώνα δρόμου για να προλάβει να εντάξει τις σχετικές διατάξεις σε κάποιο από τα νομοσχέδια που θα κατατεθούν προς ψήφιση πριν από τη διάλυση της Βουλής. Πρόκειται για μία ρύθμιση που εξαγγέλθηκε για πρώτη φορά πριν από ενάμιση χρόνο από τον αρμόδιο υφυπουργό ΠΕΝ Νίκο Ταγαρά στη Βουλή, χωρίς όμως μέχρι στιγμής να έχει αποτυπωθεί σε σχέδιο νόμου.
Η δυνατότητα τακτοποίησης αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 ίσχυε μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου του 2020, όταν και καταργήθηκε από τον τότε υπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωστή Χατζηδάκη. «Είναι θέμα σοβαρότητας για το Δημόσιο να βάλει τέλος στις συνεχείς ολιγόμηνες παρατάσεις που οδηγούν σε ένα γαϊτανάκι χωρίς τέλος» υποστήριζε ο κ. Χατζηδάκης, χαρακτηρίζοντας «καθήκον της Πολιτείας» να βάλει τέλος στον φαύλο κύκλο των αναβολών και των παρατάσεων στο θέμα των αυθαιρέτων.
Από τότε τα ακίνητα με μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις σε ποσοστό άνω του 40% της οικοδομικής άδειας και όσα έχουν ανεγερθεί χωρίς οικοδομική άδεια όχι μόνο δεν μπορούν να υπαχθούν στον νόμο της τακτοποίησης, αλλά κρίνονται κατεδαφιστέα ή επιβαρύνονται με πολύ υψηλά πρόστιμα διατήρησης. Ακόμα και για εκείνες τις συγκεκριμένες περιπτώσεις αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (για αυτά που ανήκουν σε τράπεζες από αναγκαστικούς πλειστηριασμούς, για όσα είναι ιδιοκτησίας της ΕΤΑΔ Α.Ε, για κληρονομιές και για ακίνητα σε περιοχές που έχουν κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης), για τα οποία επιτρεπόταν κατ’ εξαίρεση η τακτοποίησή τους, η προθεσμία εξέπνευσε στα μέσα Δεκεμβρίου.
Κάτι που έχει δημιουργήσει πολλά προβλήματα τόσο με ιδιωτικά όσο και με δημόσια κτίρια. Χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν βρεθεί πλέον σε αδιέξοδο, καθώς δεν μπορούν να προβούν είτε σε σύνταξη συμβολαίων είτε σε έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου για την τελική έγκριση του προγράμματος «Εξοικονομώ», όπως δεν μπορούν και να εκδώσουν νέα οικοδομική πράξη όπως επισκευή, προσθήκη κ.ά. Την ίδια στιγμή τα μεγάλα αυθαίρετα που δεν έχουν τακτοποιηθεί αποτελούν «πονοκέφαλο» και για πολλούς ΟΤΑ. Σε πρόσφατη συνέντευξή του ο κ. Ταγαράς αναφέρθηκε στο παράδειγμα συγκεκριμένου δήμου στη βόρεια Ελλάδα, που έχει ενημερώσει το υπουργείο πως έχει στην κατοχή του 14 κτίρια, εκ των οποίων το δημαρχείο και εννέα σχολεία δεν διαθέτουν άδεια, γεγονός που τα αποκλείει από την ένταξή τους σε προγράμματα ενεργειακής εξοικονόμησης.
«Επεξεργαζόμαστε λύσεις γιατί υπάρχει θέμα. Υπάρχει μια πραγματικότητα που χρήζει περαιτέρω επεξεργασίας και λύσης. Υπάρχουν και ιδιωτικά κτίρια και υπάρχουν και θέματα που έχουν να κάνουν με ισότητα και δικαιοσύνη. Υπάρχει μια πραγματικότητα, την οποία οφείλουμε να διαχειριστούμε όλοι μαζί βεβαίως με ασφάλεια δικαίου απέναντι στις ιδιαιτερότητες νομιμότητας και των επιταγών του ΣτΕ, όμως δεν μπορούμε να κλείνουμε και τα μάτια σε μια πραγματικότητα σε περιοχές με στάσιμους οικισμούς, σε ΟΤΑ που έχουν δημόσια κτίρια και θέλουν να προχωρήσουν στην ενεργειακή αναβάθμιση» ήταν τα λόγια του αρμόδιου υφυπουργού Περιβάλλοντος.
Από το 2011 και μετά αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για να μεταβιβαστεί ένα ακίνητο είναι είτε να διαθέτει νόμιμη οικοδομική άδεια είτε να έχει υπαχθεί σε κάποιον από τους νόμους τακτοποίησης, σε περίπτωση που υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις. Για όσα δεν τακτοποιηθούν προβλέπονται πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης ή ακόμα και κατεδάφιση. Χαρακτηριστικό της κατάστασης που επικρατεί είναι ότι εάν σε ένα κτίριο έχουν τακτοποιηθεί αυθαιρεσίες που ανήκουν στις κατηγορίες από 1 έως 4 και υπάρχει μια μεγάλη αυθαιρεσία (κατηγορία 5) το ακίνητο δεν μπορεί να μεταβιβαστεί.
Τα βασικά σημεία της ρύθμισης και οι δικλίδες ασφαλείας
Αναζητώντας λύση που δεν θα εγείρει αντιρρήσεις από το Συμβούλιο της Επικρατείας, λοιπόν, το ΥΠΕΝ κατέληξε στη νομοθετική παρέμβαση, βάζοντας συγκεκριμένες δικλίδες ασφαλείας.Καταρχάς, διατηρείται η κόκκινη γραμμή της 27ης Ιουλίου του 2011, που έχουν θέσει όλοι οι νόμοι για τα αυθαίρετα και απαγορεύει την τακτοποίηση των κτισμάτων που έχουν ανεγερθεί μετά τη συγκεκριμένη ημερομηνία.
Παράλληλα θεσμοθετείται υποχρεωτικός έλεγχος σε όλες τις αιτήσεις από ελεγκτή δόμησης προκειμένου να διαπιστώνεται ότι δεν βρίσκονται μέσα σε «απαγορευμένες» περιοχές και δεν έχουν χτιστεί μετά τις 27 Ιουλίου του 2011. «Οι έλεγχοι που θα κάνουμε για την κατηγορία 5 δεν θα είναι δειγματοληπτικοί. Ολες οι υπαγωγές θα ελέγχονται για να είμαστε εντάξει σε σχέση και με τη νομιμότητα και με την αυθαιρεσία αλλά και με το περιβαλλοντικό ισοζύγιο» έχει εξηγήσει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος. Σημειώνεται ότι για όλα τα υπόλοιπα αυθαίρετα (κατηγορίες 1-4) προβλέπεται δειγματοληπτικός έλεγχος στο 5% των δηλώσεων που υπεβλήθησαν, έλεγχοι, μάλιστα, που δεν έχουν πραγματοποιηθεί ακόμα.
Η ρύθμιση προβλέπει την επαναλειτουργία της πλατφόρμας τακτοποίησης και για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, για τα οποία αυτή τη στιγμή είναι κλειστή. Τα βασικά σημεία της διαδικασίας είναι τα εξής:
1. Η δυνατότητα νομιμοποίησης θα ισχύει για αυθαίρετα που χτίστηκαν πριν από τις 27 Ιουλίου του 2011.
2. Απαγορεύεται η δυνατότητα υπαγωγής για αυθαίρετα που έχουν κατασκευαστεί σε δάση, ρέματα, αρχαιολογικούς χώρους, στον αιγιαλό. σε περιοχές Νatura 2000.
3. Για την υποβολή της δήλωσης είναι απαραίτητη η πληρωμή του σχετικού παραβόλου, το οποίο, σύμφωνα με πληροφορίες, θα ξεκινά από τα 250 ευρώ.
4. Το πρόστιμο για υπαγωγή θα είναι επαυξημένο σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες αυθαιρέτων.
5. Με την καταβολή του προστίμου, που θα γίνεται εφάπαξ ή σε δόσεις, ο ιδιοκτήτης του κτίσματος θα εξασφαλίζει τη διατήρησή του για 30 έτη.
6. Κάθε αίτηση υπαγωγής θα ελέγχεται από ελεγκτή δόμησης προτού οριστικοποιηθεί. Ο έλεγχος θα γίνεται στο 100% των περιπτώσεων και καμία υπαγωγή δεν θα εισέρχεται στην πλατφόρμα χωρίς να προηγηθεί έλεγχος.
7. Για να οριστικοποιηθεί η υπαγωγή, οι ιδιοκτήτες θα υποβάλλουν με δικά τους έξοδα ένα αίτημα μέσω μηχανικού για να οριστεί ελεγκτής δόμησης, ο οποίος θα ελέγχει αν η υπαγωγή πληροί τις προϋποθέσεις του νόμου (δεν βρίσκεται σε περιοχές Natura, δεν έχει χτιστεί μετά τις 28 Ιουλίου 2011 κ.λπ.).
8. Οταν ολοκληρωθεί ο έλεγχος, με τη σύνταξη της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, θα γίνεται η οριστική υπαγωγή και κατ’ επέκταση θα μπορούν να πραγματοποιούνται οι μεταβιβάσεις των συγκεκριμένων ακινήτων.
9. Η πλατφόρμα θα παραμείνει ανοιχτή έως τον Μάρτιο του 2026, με το ύψος του προστίμου να αυξάνεται κάθε εξάμηνο. Δηλαδή όσοι από τους ιδιοκτήτες καθυστερούν θα πληρώνουν μεγαλύτερο πρόστιμο. Κάτι ανάλογο ισχύει σήμερα για τις κατηγορίες 1 έως 4. Το πρόστιμο αυξάνεται κατά 30% εάν η τακτοποίηση γίνει έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2023, κατά 35% εάν γίνει έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2024 και κατά 40% εάν γίνει έως τις 30 Σεπτεμβρίου 2026.
10. Οι ελεγκτές δόμησης που θα αναλάβουν το συγκεκριμένο καθήκον θα πρέπει να πληρούν κάποιες προϋποθέσεις προϋπηρεσίας και ειδικής εκπαίδευσης κατά τα πρότυπα των ενεργειακών επιθεωρητών.
11. Περίπου το 60% των εσόδων που θα συγκεντρωθούν θα αποδίδεται σε ειδικό λογαριασμό στο Πράσινο Ταμείο (όπως γινόταν και σε προηγούμενους νόμους αυθαιρέτων). Από εκεί θα κατευθύνονται στους δήμους αποκλειστικά για ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, με στόχο τη διάνοιξη δρόμων, τη δημιουργία κοινόχρηστων κοινωφελών χώρων ή την υλοποίηση παλαιότερων σχεδίων πόλης (προ του 1983), ως περιβαλλοντικό ισοζύγιο.
12. Με την καταβολή του προστίμου οι ιδιοκτήτες των μεγάλων αυθαιρέτων θα μπορούν να τα διατηρούν για 30 έτη. Αν στη συνέχεια επιθυμούν να τα νομιμοποιήσουν για πάντα θα πρέπει να εξαγοράσουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης από την Τράπεζα Γης. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να «τρέξει» η θεσμοθέτηση των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, η οποία έχει ξεκινήσει δειλά δειλά με την προκήρυξη των πρώτων 50 μελετών.
«Αυτή τη φορά, εάν θέλουμε, μπορεί να είναι η τελευταία φορά ρύθμισης αυθαιρέτων»σημείωσε πρόσφατα ο κ. Ταγαράς, διευκρινίζοντας ότι όλα θα γίνουν με ηλεκτρονικό τρόπο, ψηφιακά, με συντεταγμένες. «Εχουμε εικόνα ανά πάσα στιγμή το τι υπάρχει, πού υπάρχει, πόσο υπάρχει, πότε κατασκευάστηκε, διότι έχουμε και ακολούθως την ηλεκτρονική έκδοση οικοδομικών αδειών, ψηφιακά ηλεκτρονικά με το αποτύπωμα της κάθε οικοδομής που χτίζεται. Εχουμε τα εργαλεία σήμερα, λοιπόν, για πρώτη φορά σε σχέση με το παρελθόν, να ελέγξουμε τα αυθαίρετα τα οποία αναπτύσσονται» εξήγησε ο υφυπουργός Περιβάλλοντος.
Πράσινο Ταμείο με… κουμπαρά
Τα κτίσματα που στερούνται εντελώς οικοδομικής άδειας ή έχουν υπερβάσεις άνω του 40% στην κάλυψη και τη δόμηση και άνω του 20% καθ’ ύψος αντιπροσωπεύουν ένα σημαντικό ποσοστό του συνόλου των αυθαιρέτων που δηλώθηκαν στους προηγούμενους νόμους. Σύμφωνα με στοιχεία του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας από το 1.160.000 αυθαίρετα που δηλώθηκαν στον ν. 4495/2017, τα 262.000 ανήκαν στην κατηγορία 5. Οι περιπτώσεις αυτές αφορούν τη νομιμοποίηση 23.100.000 τετραγωνικών κύριων χώρων και 7.500.000 τετραγωνικών βοηθητικών χώρων, 233.000 τετραγωνικών άλλων παραβάσεων και 382.000 κυβικών μέτρων από πισίνες.
Τουτέστιν, τα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 αντιπροσωπεύουν το 22% των δηλώσεων και το 45% των παράνομων τετραγωνικών που δηλώθηκαν. Οσον αφορά το ποσό που έχει εισπραχθεί από τα παράβολα και τα πρόστιμα φθάνει το 1,5 δισ. ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο 60% των συνολικών εισπράξεων από τον ν. 4495/2017. Αν σε αυτά τα χρήματα προστεθούν και τα ποσά από τους δύο προηγούμενους νόμους, τα μεγάλα αυθαίρετα έχουν εισφέρει στον κουμπαρά του Πράσινου Ταμείου και του ΥΠΕΝ περίπου 4 δισ. ευρώ από το σύνολο των 6,5 δισ. ευρώ των καταβληθέντων παραβόλων και των υπολογισθέντων προστίμων διατήρησης.
Παράταση υποβολής δικαιολογητικών
Για τις αιτήσεις που έχουν υποβληθεί σε νόμους τακτοποίησης αυθαιρέτων το ΥΠΕΝ προχώρησε στην παράταση της προθεσμίας περί ολοκλήρωσης της ηλεκτρονικής υποβολής των δικαιολογητικών. Ειδικότερα, για δηλώσεις στον ν. 4178/2013, που δεν μεταφέρονται στον ν. 4495/2017, ο μηχανικός υποχρεούται να ολοκληρώσει την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών μέχρι και τις 31/12/2024.
Για δηλώσεις στον ν. 4495/2017 o μηχανικός υποχρεούται να ολοκληρώσει την ηλεκτρονική υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών: α) για δηλώσεις με ημερομηνία υπαγωγής έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2022, έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024, β) για δηλώσεις με ημερομηνία υπαγωγής από την 1η Ιανουαρίου 2023, εντός 24 μηνών από την ημερομηνία υπαγωγής.